Tak, mieszkanie z kredytem hipotecznym można sprzedać w dowolnym momencie. Bank nie jest właścicielem lokalu, lecz wierzycielem, a hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej zabezpiecza jego roszczenia. Nie potrzebujesz zgody banku na samą sprzedaż, ale musisz uzyskać dokumenty pozwalające na spłatę kredytu i późniejsze wykreślenie hipoteki.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem krok po kroku?
Najważniejsze jest takie zaplanowanie transakcji, aby część ceny sprzedaży trafiła bezpośrednio do banku na spłatę zadłużenia, a pozostała kwota – na rachunek sprzedającego.
- Sprawdź saldo kredytu. Wystąp do banku o aktualną kwotę potrzebną do całkowitej spłaty zobowiązania. Poproś także o informację o ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę oraz odsetkach naliczanych do wskazanego dnia.
- Uzyskaj zaświadczenie i promesę. Bank powinien wskazać numer rachunku technicznego do spłaty, termin ważności dokumentu oraz warunek zwolnienia hipoteki po uregulowaniu całego długu. Promesa wykreślenia hipoteki jest ważnym zabezpieczeniem dla kupującego.
- Ustal cenę i znajdź nabywcę. Cena powinna pokrywać saldo kredytu oraz koszty transakcji. Jeżeli wartość długu przewyższa cenę mieszkania, brakującą kwotę trzeba uzupełnić z własnych środków albo uzgodnić z bankiem inne rozwiązanie.
- Podpisz umowę przedwstępną. Nie zawsze jest obowiązkowa, ale zwykle potrzebują jej kupujący finansujący zakup kredytem. Dokument powinien określać cenę, terminy, wysokość zadatku, podział płatności oraz sposób spłaty kredytu.
- Zawrzyj akt notarialny. W umowie sprzedaży należy wskazać, jaka część ceny trafi na rachunek techniczny banku, a jaka zostanie wypłacona sprzedającemu. Notariusz powinien otrzymać aktualne dokumenty dotyczące hipoteki.
- Spłać kredyt i odbierz list mazalny. Po zaksięgowaniu pełnej kwoty bank zamyka zobowiązanie i wydaje list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
- Złóż wniosek o wykreślenie hipoteki. Do wniosku kierowanego do sądu wieczystoksięgowego dołącza się dokument banku potwierdzający spłatę i zgodę na usunięcie zabezpieczenia.
Promesa i list mazalny nie są tym samym dokumentem. Promesa jest wydawana przed sprzedażą i zapowiada wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu. List mazalny bank wystawia dopiero po całkowitym uregulowaniu należności.
Jak rozliczyć pieniądze z bankiem?
Formalnie kredyt spłaca kredytobiorca, ale pieniądze najczęściej przekazuje kupujący albo bank udzielający mu finansowania. Sposób rozliczenia trzeba precyzyjnie opisać w akcie notarialnym.
| Sposób zakupu | Przepływ środków | Rola banku kupującego |
|---|---|---|
| Zakup za gotówkę | Kupujący przelewa kwotę wskazaną w promesie na rachunek techniczny banku sprzedającego, a nadwyżkę na jego konto. | Nie uczestniczy w finansowaniu. Przy większych kwotach strony mogą wykorzystać depozyt notarialny. |
| Zakup na kredyt | Bank kupującego przekazuje część kredytu bezpośrednio do banku sprzedającego, a pozostałą część na rachunek sprzedającego. | Kontroluje wypłatę kredytu i wymaga dokumentów dotyczących hipoteki oraz sposobu jej spłaty. |
Rachunek techniczny to rachunek wskazany przez bank do całkowitej spłaty kredytu. Nie należy wpłacać środków na zwykły rachunek do obsługi rat, jeśli promesa wskazuje inny numer. Przy zakupie za gotówkę można rozważyć depozyt notarialny, który ogranicza ryzyko nieprawidłowego przekazania pieniędzy.
Przed podpisaniem dokumentów sprawdź też warunki wcześniejszej spłaty. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank może pobierać rekompensatę w pierwszych 36 miesiącach umowy, w granicach określonych przepisami i umową. Przy okresowo stałym oprocentowaniu opłata może obowiązywać przez czas trwania stałego oprocentowania. Wcześniejsza spłata zmniejsza przyszłe odsetki, ale nie oznacza zwrotu odsetek już zapłaconych.
Sprzedaż przed upływem pięciu lat a podatek
Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat może spowodować obowiązek zapłaty 19-procentowego podatku dochodowego. Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a nie od dnia podpisania aktu. Mieszkanie kupione w 2021 roku można więc sprzedać bez tego podatku od 1 stycznia 2027 roku.
Podatek nalicza się od dochodu, a nie od całej ceny sprzedaży. Dochód ustala się z uwzględnieniem kosztu nabycia oraz udokumentowanych kosztów związanych ze zbyciem i nakładami na nieruchomość. Spłata kredytu sama w sobie nie wyznacza wysokości dochodu. W razie sprzedaży przed upływem pięciu lat składa się formularz PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.
Podatku można uniknąć albo ograniczyć go dzięki uldze mieszkaniowej. Dotyczy ona sytuacji, w której przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, na przykład:
- zakup mieszkania, domu albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
- budowę własnego domu lub zakup gruntu pod jego budowę
- remont albo modernizację własnej nieruchomości
- spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na własne cele mieszkaniowe
Wydatki trzeba ponieść w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, i zachować dokumenty potwierdzające ich poniesienie. Zakres ulgi zależy od konkretnego wydatku i sytuacji podatnika, dlatego przy większej transakcji warto skonsultować rozliczenie z doradcą podatkowym.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży
Przed wizytą u notariusza przygotuj dokumenty dotyczące zarówno nieruchomości, jak i kredytu:
- Zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie zadłużenia i warunkach wcześniejszej spłaty
- Promesę wykreślenia hipoteki z numerem rachunku technicznego i terminem ważności
- aktualny odpis lub numer księgi wieczystej
- dokument potwierdzający tytuł własności, na przykład poprzedni akt notarialny
- dokumenty tożsamości wszystkich sprzedających i kupujących
- zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, jeśli wymaga go notariusz
- zaświadczenie dotyczące zameldowania oraz inne dokumenty wymagane dla danego lokalu
Dokładna lista może zależeć od rodzaju nieruchomości, sposobu jej nabycia i wymagań kancelarii. O dokumenty bankowe wystąp odpowiednio wcześnie, ponieważ promesa ma ograniczony termin ważności, często około 30 dni.
Sprzedaż mieszkania z kredytem jest legalna i często przebiega bez komplikacji, jeśli przed umową ustalisz saldo zadłużenia, uzyskasz promesę i jasno zapiszesz w akcie podział ceny. Po spłacie kredytu bank wydaje list mazalny, a hipoteka może zostać wykreślona z działu IV księgi wieczystej.
Informacje podatkowe i bankowe mogą zależeć od indywidualnej sytuacji oraz aktualnego brzmienia przepisów i umowy kredytowej. Przed podpisaniem umowy skonsultuj dokumenty z notariuszem, bankiem lub doradcą podatkowym.
