Tak, obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce. Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego co do zasady nie wymaga zezwolenia MSWiA, nawet jeśli nabywca nie ma polskiego obywatelstwa. Inne zasady dotyczą domu z działką, gruntu oraz niektórych udziałów w odrębnych nieruchomościach.
Mieszkanie a dom z działką – kiedy potrzebne jest zezwolenie?
Obywatele Ukrainy są cudzoziemcami spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zasady nabywania przez nich nieruchomości określa przede wszystkim Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa przewiduje jednak zwolnienie dotyczące samodzielnych lokali mieszkalnych.
Samodzielny lokal mieszkalny to wyodrębnione mieszkanie składające się z pomieszczeń przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Przy jego zakupie cudzoziemiec nie musi uzyskiwać zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Trzeba jednak sprawdzić, czy transakcja nie obejmuje dodatkowo udziału w odrębnej nieruchomości, na przykład w drodze dojazdowej.
| Rodzaj nieruchomości | Zezwolenie MSWiA | Uwagi |
|---|---|---|
| Samodzielny lokal mieszkalny | Nie | Dotyczy typowego mieszkania w budynku wielorodzinnym. Wyjątkiem jest położenie w strefie nadgranicznej. |
| Dom z działką | Tak | Przedmiotem zakupu jest także grunt, dlatego zwykle potrzebna jest decyzja MSWiA. |
| Udział w odrębnej działce lub drodze dojazdowej | Tak | Zezwolenie może być wymagane, jeśli udział nie jest częścią nieruchomości wspólnej związanej z lokalem. |
| Nieruchomość w strefie nadgranicznej | Tak | Zwolnienie dla samodzielnego lokalu mieszkalnego nie działa w tej strefie. |
Udział w nieruchomości wspólnej, który jest związany z własnością mieszkania, nie jest traktowany tak samo jak udział w osobnej działce. Problem pojawia się wtedy, gdy razem z lokalem nabywana jest na przykład część drogi dojazdowej stanowiącej odrębną nieruchomość. Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba przeanalizować księgi wieczyste i dokładny przedmiot sprzedaży.
Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?
Poza zakupem samodzielnego lokalu mieszkalnego przepisy przewidują także inne zwolnienia. Nie oznacza to jednak, że każda osoba posiadająca kartę pobytu może automatycznie kupić dowolny grunt bez decyzji administracyjnej. Znaczenie ma rodzaj pobytu, czas zamieszkania i sposób nabycia nieruchomości.
Do najważniejszych przypadków zwolnienia należą:
- Samodzielny lokal mieszkalny – pod warunkiem że nieruchomość nie znajduje się w strefie nadgranicznej.
- Lokal lub udział w lokalu garażowym – jeżeli zakup służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela mieszkania.
- Pobyt w Polsce przez co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały albo statusu rezydenta długoterminowego UE.
- Małżeństwo z obywatelem Polski – gdy cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 2 lata na podstawie pobytu stałego lub pobytu rezydenta długoterminowego UE, a nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego małżonków.
Wyjątki nie obejmują nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej ani gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. W tych przypadkach zezwolenie może być wymagane mimo spełnienia jednej z ogólnych przesłanek zwalniających.
Jak uzyskać zezwolenie MSWiA?
Zezwolenie jest decyzją administracyjną wydawaną przez MSWiA. Sam fakt posiadania obywatelstwa ukraińskiego nie gwarantuje jej otrzymania. Wnioskodawca musi wykazać więź z Polską, a planowana transakcja nie może zagrażać obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu.
Procedura wygląda najczęściej następująco:
- Przygotuj wniosek – opisz nabywcę, nieruchomość, planowany sposób wykorzystania i źródło finansowania.
- Dołącz dokumenty – zwykle potrzebne są paszport, karta pobytu lub inny dokument potwierdzający status prawny, a także dokumenty dotyczące nieruchomości.
- Potwierdź więź z Polską – może ją wykazywać karta pobytu, małżeństwo z obywatelem Polski, praca, działalność gospodarcza lub rolnicza prowadzona w Polsce.
- Przedstaw dokumenty nieruchomości – między innymi odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i aktualne oświadczenie sprzedającego o zamiarze zbycia nieruchomości.
- Poczekaj na opinie i decyzję – MSWiA może zwrócić się o opinię do MON, a przy nieruchomości rolnej także do MRiRW. Pozytywna decyzja pozwala sfinalizować zakup w okresie jej ważności.
Dokumenty sporządzone w języku obcym powinny mieć tłumaczenie na język polski wykonane przez tłumacza przysięgłego. Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi według informacji urzędowych 1570 zł, ale opłaty administracyjne mogą ulegać zmianie. Samo postępowanie trwa zwykle co najmniej około 2 miesięcy, a w bardziej złożonych sprawach może potrwać 3–4 miesiące lub dłużej. Zezwolenie jest ważne przez 2 lata od dnia wydania.
Akt notarialny dotyczący nieruchomości, której zakup wymaga zezwolenia, powinien zostać podpisany dopiero po uzyskaniu właściwej decyzji. Nabycie bez wymaganego zezwolenia może skutkować nieważnością transakcji.
O czym pamiętać przed zakupem?
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym najważniejsze jest ustalenie, co dokładnie obejmuje umowa. Notariusz powinien sprawdzić księgę wieczystą, status lokalu oraz ewentualne udziały w drogach i innych nieruchomościach. Taka weryfikacja pozwala rozstrzygnąć, czy wystarczy standardowa transakcja, czy wcześniej trzeba uzyskać zezwolenie MSWiA.
Samodzielne mieszkanie można zwykle kupić bez zezwolenia, natomiast dom z działką, osobny grunt lub nieruchomość w strefie nadgranicznej wymagają dokładnej analizy. W razie wątpliwości warto omówić dokumenty z notariuszem albo prawnikiem przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ostateczna ocena obowiązku uzyskania zezwolenia zależy od konkretnego stanu prawnego nieruchomości i treści planowanej transakcji.
