Od sierpnia 2025 r. nie obowiązuje ogólnopolski, sztywny wskaźnik określający, ile miejsc parkingowych ma przypadać na jedno mieszkanie. O liczbie stanowisk decydują przede wszystkim przepisy lokalne – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy albo standardy urbanistyczne przyjęte przez gminę. Deweloper nie musi więc automatycznie zapewnić jednego miejsca dla każdego lokalu, ale brak krajowego minimum nie oznacza, że inwestycja zawsze może powstać bez parkingu.
Jak zmieniły się przepisy dotyczące miejsc parkingowych?
Wcześniej w przypadku inwestycji realizowanych na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej, czyli ustawy z 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, obowiązywały krajowe minima. Wskaźnik wynosił 1,5 miejsca na jedno mieszkanie poza obszarem zabudowy śródmiejskiej oraz co najmniej 1 miejsce na mieszkanie w zabudowie śródmiejskiej.
Po zmianach te ustawowe limity zostały usunięte. Kompetencje w zakresie ustalania liczby miejsc przekazano samorządom. Rada gminy może określić lokalne wymagania, biorąc pod uwagę między innymi dostęp do transportu publicznego, charakter zabudowy i lokalną politykę przestrzenną.
| Kryterium | Stan przed sierpniem 2025 | Stan po sierpniu 2025 |
|---|---|---|
| Ogólnokrajowy wskaźnik | 1 miejsce w zabudowie śródmiejskiej i 1,5 miejsca poza nią dla inwestycji objętych specustawą | Brak jednolitego minimum wynikającego ze specustawy |
| Rola gminy | Możliwość ustalenia wyższego wskaźnika w lokalnych regulacjach | Możliwość samodzielnego określenia liczby miejsc dla inwestycji |
| Podstawa oceny konkretnej działki | Specustawa oraz przepisy lokalne | MPZP, decyzja WZ lub lokalne standardy urbanistyczne |
W praktyce trzeba więc sprawdzić, czy dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli go nie ma, znaczenie może mieć decyzja o warunkach zabudowy. Samo rozporządzenie dotyczące warunków technicznych nakazuje urządzić stanowiska postojowe stosownie do przeznaczenia i sposobu zabudowy działki, ale nie ustanawia jednej liczby miejsc przypadających na mieszkanie.
Dlaczego deweloperzy nadal budują miejsca postojowe?
Brak krajowego minimum nie oznacza, że deweloperzy rezygnują z parkingów. Liczba stanowisk jest także elementem projektu inwestycji i odpowiedzią na oczekiwania nabywców. W wielu lokalizacjach mieszkanie bez możliwości kupna lub wynajęcia miejsca byłoby trudniejsze do sprzedaży.
Na decyzje inwestora wpływają przede wszystkim:
- Oczekiwania klientów – nabywcy często traktują miejsce postojowe jako warunek wygodnego korzystania z mieszkania.
- Lokalizacja – w centrum miasta, przy dobrej komunikacji publicznej, inwestycja może mieć mniej miejsc niż na przedmieściach.
- Standard osiedla – garaż podziemny lub uporządkowany parking może być częścią przyjętego standardu projektu.
- Model „city living” – niektóre inwestycje są kierowane do osób korzystających głównie z transportu publicznego, rowerów lub usług współdzielonych.
- Koszt inwestycji – mniejsza liczba stanowisk może ograniczyć koszty budowy, ale może też zmniejszyć funkcjonalność osiedla.
W efekcie jedno mieszkanie może mieć przypisane miejsce w garażu podziemnym, miejsce naziemne albo dostęp wyłącznie do stanowisk ogólnodostępnych. Czasem zakup miejsca jest obowiązkowy, a czasem nabywca może z niego zrezygnować. Nie wynika to jednak automatycznie z jednej ogólnopolskiej zasady.
Jakie wymiary powinno mieć miejsce postojowe?
Liczba miejsc i ich parametry to dwie różne kwestie. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych określa wymagania techniczne dotyczące stanowisk postojowych, ale nie wskazuje, ile takich stanowisk ma przypadać na lokal.
Standardowe miejsce postojowe dla samochodu osobowego powinno mieć co najmniej 2,5 m szerokości i 5 m długości. Stanowisko przeznaczone dla osoby z niepełnosprawnością powinno być szersze i mieć co najmniej 3,6 m szerokości oraz 5 m długości. Liczbę takich miejsc i sposób ich urządzenia należy dostosować do MPZP albo decyzji WZ, z uwzględnieniem potrzeb użytkowników.
Jak sprawdzić dostępność miejsca przed zakupem mieszkania?
Przed podpisaniem umowy nie wystarczy zapytać, czy „parking będzie dostępny”. Trzeba ustalić, ile stanowisk powstanie, kto będzie mógł z nich korzystać i jaki będzie status prawny wybranego miejsca. Najlepiej przejść przez kilka etapów:
- Sprawdź MPZP dla działki – zobacz, czy plan określa minimalną liczbę miejsc postojowych dla zabudowy mieszkaniowej. Jeżeli planu nie ma, zapytaj o decyzję o warunkach zabudowy.
- Przeczytaj prospekt informacyjny – zweryfikuj informacje o liczbie stanowisk, garażu podziemnym, parkingu naziemnym i ewentualnym obowiązku zakupu miejsca.
- Zapytaj o konkretną lokalizację – ustal, czy miejsce będzie oznaczone numerem, przypisane do lokalu i objęte wyłącznym prawem korzystania.
- Sprawdź projekt umowy – zobacz, czy miejsce jest sprzedawane jako odrębne prawo, udział w nieruchomości wspólnej czy element umowy dotyczącej korzystania z części wspólnej.
Znaczenie ma także rozróżnienie między miejscem przypisanym do mieszkania a parkingiem ogólnodostępnym. Sama informacja, że na terenie osiedla powstanie określona liczba stanowisk, nie gwarantuje nabywcy możliwości korzystania z konkretnego miejsca.
Na co uważać przy zapisach umowy?
Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy kupujący zakłada, że miejsce parkingowe jest częścią mieszkania, choć umowa tego nie potwierdza. Miejsce może być oferowane osobno, a jego zakup może mieć własną cenę i odrębne zasady. Warto sprawdzić również, czy deweloper może zmienić lokalizację stanowiska, jakie są zasady korzystania z parkingu oraz czy nabywca otrzyma prawo do wyłącznego używania konkretnego miejsca.
Przy niejasnym MPZP, decyzji WZ lub projekcie umowy sensowna może być konsultacja z prawnikiem albo specjalistą zajmującym się nieruchomościami. Lokalny dokument planistyczny i treść umowy mają większe znaczenie niż ogólne zapewnienie, że „parking będzie dostępny”.
Dziś odpowiedź na pytanie, ile miejsc parkingowych powinno przypadać na mieszkanie, zależy przede wszystkim od gminy i lokalizacji inwestycji. Ogólnokrajowe wskaźniki 1 i 1,5 miejsca nie stanowią już uniwersalnej zasady, dlatego przed zakupem trzeba sprawdzić zarówno przepisy dla konkretnej działki, jak i zapisy dotyczące miejsca postojowego w dokumentach dewelopera.
Przepisy dotyczące planowania przestrzennego i inwestycji mieszkaniowych mogą się zmieniać. Przed podjęciem decyzji zakupowej sprawdź aktualne dokumenty dotyczące konkretnej nieruchomości oraz treść umowy deweloperskiej.
